Prestito tra privati garantito da ipoteca

Indice dei contenuti

• La questione delle garanzie
• Le garanzie alternative: quali sono?
• Cos’è l’ipoteca
• Le forme di credito che prevedono l’ipoteca
• Il prestito tra privati garantito da ipoteca
• I costi dell’ipoteca in un prestito tra privati
• Conclusioni

Quello delle garanzie, per chi chiede un prestito in Italia, è ormai un tema delicatissimo. A renderlo tale sono alcune anomalie di lunga data, le quali hanno provocato non poche polemiche da parte delle associazioni dei consumatori. E continuano a provocarle, alla luce delle lamentele sempre crescenti.

Per capire meglio di cosa si stia parlando, basta fare riferimento ad un dato relativo alla fine del 2019. Quando fu reso noto come all’interno dei database di Crif, Experian e altre centrali rischi fossero presenti ben 16 milioni di nomi. Quelli dei cosiddetti “cattivi pagatori”, considerato come in questi archivi siano conservati i dati di persone che hanno avuto problemi di vario carattere nei loro rapporti con il settore creditizio.

Perché questo numero ha comportato roventi polemiche? Per il semplice fatto che non meno di 6 milioni di quei nomi non dovevano comparire negli elenchi, avendo provveduto nel frattempo a regolarizzare la propria posizione. Con i danni che tale apparizione può comportare, spingendo le finanziarie a considerare queste persone alla stregua di veri e propri appestati. Da evitare assolutamente.

In effetti, si tratta in effetti di una questione non proprio di lana caprina, ma di sostanza. In quanto chi compare in quegli elenchi si vedrà automaticamente sbarrare la strada verso i prestiti concessi da finanziarie e banche. Venendo costretto a cercare strade alternative, che sono peraltro meno convenienti. Andiamo a vedere perché.

La questione delle garanzie

Ottenere un prestito senza garanzie, in Italia, è molto difficile, ormai da lungo tempo. Non lo è però di meno trovare persone le quali siano in grado di presentarle. Una sorta di controsenso il quale è però la fotografia di un Paese gravato da notevoli problemi di carattere non solo economico, ma anche sociale.

Le garanzie che occorre prestare, in sede di richiesta di un finanziamento sono infatti le seguenti:

1. la capacità reddituale, ovvero l’avere una busta paga su cui impostare il piano di rientro o, in alternativa, beni immobiliari dai quali si ricava una rendita periodica;
2. il merito creditizio, ovvero uno storico dei rapporti con il settore il quale deve risultare praticamente invitto.

Come si può facilmente intuire, si tratta di condizioni le quali si rivelano molto complicate da rispettare, all’atto pratico. Per quanto riguarda la capacità reddituale, va ricordato come il nostro Paese veda sempre più prevalere forme lavorative connotate da robuste dosi di precarietà. Derivanti dalla decisione di introdurre una flessibilità che invece di facilitare il mercato del lavoro ha in pratica reso sempre più difficile avere qualche forma di tutela del proprio posto di lavoro. Spazzando via peraltro quel posto fisso che era protetto dall’articolo 18 dello Statuto dei Lavoratori. Il quale è stato in pratica manomesso dal Jobs Act, che lo ha conservato solo per i lavoratori del pubblico impiego. Tutti gli altri possono essere licenziati per motivi economici.

Mentre per quanto concerne il merito creditizio, abbiamo già ricordato come un gran numero di italiani rientri ormai da tempo nella categoria dei cattivi pagatori. Diventando in tal modo un interlocutore non proprio gradito da parte di banche e finanziarie alla ricerca di certezze. Che queste persone non sono purtroppo in grado di dare, per ovvi motivi.

Le garanzie alternative: quali sono?

In mancanza di garanzie come quelle che abbiamo ricordato, nel corso del tempo si sono andate sempre più affermando ipotesi alternative. Tali cioè da mettere comunque al riparo da cattive sorprese coloro che prestano i soldi ai richiedenti. E vogliono naturalmente rientrare dei propri soldi nei tempi concordati.

La prima formula alternativa è quella rappresentata dal garante. Ovvero da una terza figura la quale mette a disposizione il suo reddito o patrimonio al fine di convincere l’ente creditizio a concedere un prestito, detto appunto con garante. Nel caso in cui il contraente principale non fosse in grado di ottemperare all’impegno assunto in via contrattuale, per un motivo o per l’altro, sarà proprio lui a subentrare nei pagamenti sino al ripiano del debito contratto, coi relativi interessi.

Se quella del garante è la formula ormai largamente prevalente in questo genere di trattative, ce n’è anche un’altra che può essere presa in considerazione quando si tratta di concedere un finanziamento. Stiamo parlando dell’ipoteca. Di cosa si tratta?

Cos’è l’ipoteca

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che serve a tutelare il creditore contro il pericolo dell’insolvenza. In pratica, chi presta i soldi può accettarne una su un bene il cui valore vada a ricoprire quello della cifra concessa ad un richiedente.

Da un punto di vista legislativo, l’istituto delle ipoteche è regolato dagli articoli 2808 e seguenti del codice civile. Sono proprio loro a stabilire le norme generali in tema di efficacia e diritti sul bene ipotecato. Mentre altre e singole disposizioni speciali si incaricano a loro volta di disciplinare gli altri casi di accensione ipotecaria.

In particolare, per quanto riguarda i beni che possono essere ipotecati il riferimento è negli articoli 2810, 2814 e 2823 dello stesso codice. Naturalmente il bene più frequentemente oggetto di ipoteca è senza dubbio l’immobile, non solo la propria abitazione, ma anche un garage, un box, un capannone, un terreno, un magazzino o qualsiasi cosa rinchiuso da mura fisiche.

L’ipoteca può essere di tre tipi:

1. volontaria, quella che viene utilizzata in caso di accordo tra privati. Il “titolo” con cui essa viene concessa è rappresentato da un contratto tra creditore e debitore o terzo datore, o da una dichiarazione unilaterale del concedente, la quale deve avvenire, sotto pena di nullità, sotto forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata. A concedere l’ipoteca è solitamente il proprietario del bene, ma quest’ultimo potrebbe anche appartenere ad altri, caso che obbliga il concedente ad acquistare il bene dal legittimo proprietario. Il creditore potrà quindi iscrivere l’ipoteca soltanto una volta che il concedente sia diventato proprietario del bene (art. 2822, comma 1, c.c.);
2. legale, che si ha quando è la legge a concedere il potere al creditore di iscriverla, in considerazione delle necessità di stabilire una particolare tutela su un determinato bene;
3. giudiziale, la quale provvede a rinvenire il titolo per la sua costituzione in un provvedimento del giudice. Essa discende da ogni sentenza che condanna un soggetto al pagamento di una somma o all’adempimento di altra obbligazione o al risarcimento dei danni da liquidarsi successivamente. Anche il decreto ingiuntivo costituisce un titolo idoneo all’iscrizione di ipoteca giudiziale. L’importo minimo del debito da iscrivere è di 8mila euro (in base agli articoli 76 e 77 D.P.R. 602/7).

Le forme di credito che prevedono l’ipoteca

Il credito ipotecario è ormai da lungo tempo una realtà. Tanto che esistono tre tipi di finanziamento che prevedono l’accensione di una ipoteca, ovvero:

• il finanziamento ipotecario al quale ricorre che intende acquistare qualcosa. L’esempio classico è il mutuo teso all’acquisto dell’abitazione;
• il finanziamento o mutuo liquidità, il quale assume in pratica la funzione inversa, offrendo l’ipoteca su una proprietà già detenuta al fine di ottenere in cambio denaro contante;
• il prestito vitalizio ipotecario, forma di prestito teso ad ottenere contanti, ma il quale può essere utilizzato esclusivamente su un immobile residenziale.

Il prestito tra privati garantito da ipoteca

Com’è noto, nel corso degli ultimi anni si è assistito alla grande crescita del prestito tra privati. Ovvero quella forma di finanziamento il quale non prevede la presenza di un ente creditizio in qualità di prestatore.

I prestiti tra privati possono riguardare amici, parenti o anche persone che non si conoscono, ma che vengono messe in contatto da una piattaforma online. In questo ultimo caso stiamo parlando di social lending o prestiti peer to peer.

Il prestito tra privati può prevedere la presenza di garanzie o meno. Ove le controparti decidano di utilizzare garanzie tese a garantire tranquillità al prestatore, si può ricorrere all’ipoteca su un bene di proprietà del richiedente. Si entra cioè nel campo del mutuo liquidità, in quanto chi riceve i soldi detiene già il possesso di un bene, sul quale va ad accendere una ipoteca. E dell’ipoteca volontaria, coi costi che ne possono conseguire.

I costi dell’ipoteca in un prestito tra privati

Quali sono i costi derivanti dall’iscrizione di una ipoteca, nel caso del prestito tra privati? Nell’elenco vanno a rientrare:

• l’imposta di Registro dello 0,50%, sia in caso di iscrizione che di cancellazione, aumentata all’1% se in atto c’è anche un riconoscimento di debito e al 3% se c’è un finanziamento, la quale deve essere calcolata sull’importo dell’ipoteca;
• l’imposta di bollo pari a 59 euro;
• una imposta ipotecaria del 2% sull’importo dell’ipoteca, con un minimo di 200 euro;
• la tassa ipotecaria di 35 euro;
• l’onorario per l’iscrizione.

Va anche ricordato che le imposte dovranno essere pagate attraverso il modello f23 e che l’ipoteca ha una validità pari a 20 anni, rinnovabile per identico periodo. Prima di decidere se ricorrere ad un prestito ipotecario, conviene quindi cercare di capire se, alla luce dei costi, sia la formula effettivamente più conveniente per garantire gli interessi dei due contraenti.

Conclusioni

Il tema delle garanzie continua a caratterizzare la discussione sul credito in Italia. Ove i consumatori che non sono in grado di presentarle rappresentano ormai un vero e proprio esercito. Il quale continua a crescere giorno dopo giorno, per una serie di fattori concomitanti. A partire da una crisi economica devastante e dalla rivoluzione in atto nel mondo del lavoro.

In queste condizioni, chi presta i propri soldi lo fa soltanto se la controparte è in grado di dimostrare la propria possibilità di rimborsare i soldi ricevuti. Una delle soluzioni più gettonate in tal senso, è rappresentato dall’ipoteca. La quale può essere apposta anche in caso di prestiti tra privati.

Prima di decidere in tal senso, però, conviene cercare di capire i costi connessi ad una operazione di questo genere.  E, soprattutto, di capire se non sia il caso di percorrere strade alternative e magari più convenienti, per entrambe le parti.